Un décret publié en mars 2024 impose l’interdiction de louer certains logements classés G dès le 1er janvier 2025, y compris pour les baux en cours renouvelés. Une nouvelle grille de calcul du DPE entre en vigueur, modifiant la classification énergétique de milliers de biens, parfois à la hausse, souvent à la baisse.
La fiscalité des revenus locatifs se durcit, tandis que plusieurs aides publiques changent de modalités d’attribution. Les dispositifs de contrôle des loyers sont élargis à de nouvelles communes. Des obligations inédites pèsent désormais sur la gestion locative, en particulier concernant l’information des locataires et l’entretien du logement.
2025, une année charnière pour les propriétaires bailleurs : ce qui change vraiment
La loi climat et résilience ne laisse plus aucune place au doute : le temps des demi-mesures est révolu pour les propriétaires bailleurs. Les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont désormais ciblés sans ambiguïté. Dès le 1er janvier prochain, leur mise en location sera tout simplement prohibée. Plusieurs centaines de milliers de biens sont concernés, et le marché immobilier en France va devoir en absorber le choc. Les investisseurs ayant acheté avant 2020 voient leur rentabilité remise en question, parfois du jour au lendemain.
La nouvelle grille DPE redistribue les positions. Des logements longtemps jugés corrects se retrouvent rétrogradés en catégorie F ou G, bouleversant la valeur patrimoniale et toutes les prévisions de revenus locatifs. Désormais, la performance énergétique des logements pèse plus lourd que la surface ou même l’emplacement dans certaines transactions. La pression réglementaire grimpe encore d’un cran, surtout dans les villes soumises à l’encadrement des loyers.
Voici les principaux changements qui attendent les propriétaires :
- De nouvelles zones passent sous contrôle des loyers, élargissant la régulation
- La loi Pinel durcit son accès, réservant ses avantages fiscaux aux biens les mieux notés au DPE
- L’obligation d’informer le locataire sur la performance énergétique se renforce considérablement
La mise en location de logements classés interdits devient un terrain miné. Les contrôles se multiplient, et les sanctions ne laissent aucune marge à l’erreur. Les propriétaires bailleurs doivent composer avec des incitations à la rénovation, mais aussi avec un risque juridique accru. Le marché locatif s’ajuste sous la contrainte d’une transition écologique qui n’attend plus.
Quelles nouvelles obligations DPE et réglementaires devez-vous anticiper ?
Le diagnostic de performance énergétique devient la pierre angulaire de la nouvelle réglementation DPE. Dès 2025, tout propriétaire souhaitant mettre un bien en location devra présenter un DPE opposable, réalisé selon le référentiel actualisé. Les seuils sont resserrés, et un classement F ou G signifie l’interdiction pure et simple de louer les passoires thermiques.
Pas d’exception pour les locations meublées ou touristiques : la règle du DPE s’applique partout, y compris sur les plateformes numériques. Les propriétaires devront remettre un DPE valide au locataire, afficher le classement dans chaque annonce et intégrer la note énergétique dans le bail. Omettre ou falsifier ce document, c’est s’exposer à des sanctions lourdes, civiles ou même pénales.
Face à ces exigences, les nouveaux travaux de rénovation deviennent incontournables. Isolation, chaudière performante, ventilation efficace : ces chantiers ne relèvent plus du choix, mais de la nécessité pour maintenir la rentabilité d’un bien. Les copropriétés sont aussi concernées : un audit énergétique sera exigé dès que les parties communes montrent des failles.
Les obligations suivantes s’imposent à tous :
- Affichage systématique du DPE dans chaque annonce immobilière
- Travaux de rénovation énergétique obligatoires avant toute relocation d’un logement classé F ou G
- Audit énergétique requis pour la vente de tout logement classé F ou G
Le marché immobilier entame sa mue. Agents, administrateurs et syndics se forment à la réglementation et à la gestion du risque énergétique. Désormais, la question de la conformité énergétique s’impose dans toute stratégie patrimoniale.
Gestion locative et fiscalité : les impacts concrets des réformes à venir
La gestion locative vit une transformation accélérée. Sous l’impulsion de la loi Climat et Résilience, les habitudes des propriétaires bailleurs sont bousculées. Les loyers des logements classés F et G sont désormais gelés sur tout le territoire. Impossible d’augmenter le montant lors du renouvellement d’un bail, ni de répercuter sur le locataire les frais de rénovation énergétique. Cette mesure vise à limiter la précarité énergétique, mais elle bouleverse aussi les logiques d’investissement immobilier.
Le marché locatif doit s’adapter rapidement. Les propriétaires en location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle réévaluent la rentabilité de leur stratégie. Le régime fiscal LMNP conserve des atouts, mais l’interdiction progressive de louer certains biens fragilise les petits investisseurs. Les logements énergivores subissent déjà une décote à la revente, ce qui pèse sur les plus-values potentielles.
Voici les mesures concrètes qui visent les propriétaires :
- Restrictions supplémentaires sur la mise en location de logements mal classés
- Blocage total des augmentations de loyers pour les biens énergivores
- Révision des abattements fiscaux et des frais de notaire lors des transactions
Les droits de mutation et la fiscalité sur les ventes immobilières évoluent aussi. Les acquéreurs réclament des prix ajustés pour compenser les travaux à réaliser, tandis que les vendeurs se préparent à des exigences réglementaires plus strictes. L’encadrement des loyers dans plusieurs grandes villes, combiné au gel pour les passoires thermiques, recompose la carte du marché immobilier français.
Aides, subventions et bonnes pratiques pour s’adapter sereinement aux évolutions
Pour répondre à la montée en puissance des exigences en performance énergétique, l’éventail d’aides publiques se réorganise en 2025. MaPrimeRénov’ reste la référence pour financer la rénovation énergétique. L’aide s’adapte aux revenus du foyer et à la nature des travaux, encourageant les rénovations ambitieuses. Les certificats d’économie d’énergie (CEE) continuent de soutenir les travaux liés à l’isolation, au chauffage ou à la ventilation. Combiner ces dispositifs devient une démarche gagnante.
Pour financer les rénovations lourdes, le prêt à taux zéro (éco-PTZ) fait son retour. Il permet d’étaler le coût sur plusieurs années, sans intérêts. Son obtention dépend du type de travaux, avec un objectif clair : consommer moins d’énergie primaire et limiter les émissions de gaz à effet de serre.
Quelques réflexes à adopter s’imposent pour tirer le meilleur parti des aides :
- Anticiper les diagnostics et programmer les travaux sur plusieurs années
- Mobiliser les différentes aides cumulables selon son statut et la localisation du bien
- Opter pour une rénovation globale afin d’optimiser la performance énergétique
Les primo-accédants voient également surgir de nouvelles opportunités, adaptées à leur zone d’achat, qu’elle soit tendue ou rurale. La trajectoire est nette : la transition énergétique s’inscrit désormais dans la durée, redéfinissant les stratégies patrimoniales et la valeur du logement. Le mouvement est lancé, et il ne s’arrêtera pas de sitôt.
